Conviene comprare casa o meglio vivere in affitto?
Tutti ci siamo posti questa domanda. D’altronde l’acquisto della prima casa comporta una spesa davvero notevole e, a complicare le cose, si aggiunge la componente emotiva. Chi non vorrebbe un bel nido per la propria famiglia?

Sul web avrete già trovato decine e decine di risposte, ma se siete arrivati fin qui è perché forse nessuna di queste vi ha davvero convinto. Io vi proporrò una formula facilissima per valutare in modo assolutamente oggettivo quale scelta sia migliore per le vostre tasche e per il vostro stile di vita.

Costi affitto vs costi acquisto

Poche sono le persone che si chiedono quale sia la scelta migliore da un punto di vista finanziario. L’errore più comune è comparare la rata dell’affitto a quella del mutuo. In realtà il paragone andrebbe fatto tra i costi irrecuperabili (o costi affondati) relativi all’affitto con quelli che si affrontano per acquistare la prima casa. Ben Felix, giovane portfolio manager canadese, spiega in questo video quali sono.

Nel caso dell’affitto è facile, bisogna considerare solo la rata mensile.
Nel caso dell’acquisto il calcolo è un po’ più complesso perché comprende la tassa di proprietà, i costi di mantenimento e, sopratutto, i costi del capitale.
Più nel dettaglio abbiamo:

• L’IMU sulla prima casa non si paga, a meno che tu sia un proprietario d’immobile di lusso (categorie catastali A1, A8, A9). Godiamoci il momento e non consideriamo il costo relativo alla tassa di proprietà. Qualora dovesse tornare il costo irrecuperabile sarebbe pari alla tassa.
• Il costo annuo per mantenere la casa può variare, ma tra un guasto all’impianto elettrico che non avevi messo in conto e la voglia di ristrutturare il bagno dopo 15 anni, si stima che possa aggirarsi intorno all’1% annuo del valore dell’abitazione.
• I costi del capitale sono composti dal costo opportunità+costo degli interessi del mutuo.
  Il costo opportunità è ciò che perdiamo non investendo sui mercati l’anticipo che diamo per accedere al mutuo. Se la casa costasse 100.000€ dovremmo anticipare almeno 20.000€. Questi 20.000€ investiti sull’azionario renderebbero mediamente il 6% annuo, sul mattone ipotizziamo un 3% annuo (sto quindi dando per scontato che l’immobile NON perda valore nel tempo). 6%-3%=3% è il costo opportunità annuo a cui vanno aggiunti i costi degli interessi. In totale possiamo assumere che il costo capitale per l’acquisto della prima casa sia pari al 3% del valore dell’immobile.

La somma delle tre percentuali ci dà il costo totale irrecuperabile: Tassa di proprietà (0%) + costi mantentimento (1%) + costi capitale (3%)=4%

La regola del 4%

Siamo arrivati a questo magico numero, ma ora cosa ce ne facciamo?
Semplicissimo: lo usiamo per calcolare se ci conviene acquistare l’immobile o preferire l’affitto. Ecco come fare in tre semplici step:

1. Calcola il 4% del valore della casa che vorresti acquistare
2. Dividi per 12
3. Il risultato rappresenta il punto di breakeven per cui andare in affitto o acquistare la casa è la stessa cosa.

Proviamo con un esempio pratico.
Ipotizziamo di voler acquistare una casa che costa 250.000€.
Per prima cosa ne calcoliamo il 4%= 250.000*0,04=10.000€.
Dividiamo per 12=833,33€

A questo punto se trovate una casa in affitto simile a quella che volete comprare (per posizione, contesto abitativo, quartiere,arredamento) con un affitto uguale o inferiore a 833€ conviene senza ombra di dubbio optare per l’affitto. Al contrario se gli affitti sono mediamente superiori a questa cifra meglio pensare all’acquisto.

Attenzione: se in futuro dovessero aggiungere l’IMU sulla prima casa il calcolo andrebbe fatto aggiungendo al 4% il costo della tassa, quindi plausibilmente tra lo 0.5 e l’1% in più. Nel caso precedente il breakeven salirebbe a 1.041€.

Come usare e interpretare la formula

Immagino abbiate già provato a fare il calcolo sul vostro budget per la prima casa e che abbiate già idea del costo degli affitti nella zona in cui vorreste abitare. Non siete ancora certi del risultato?
Considerate allora che questa “regola” funziona particolarmente bene nelle città in cui i prezzi delle case sono elevati.

Non ha inoltre senso usarla se non avete comunque intenzione d’investire i vostri risparmi. E per investitori non intendo lasciare i soldi su un conto deposito che frutta l’1%, intendo acquistare azioni, ETF o altri strumenti per costruire un vostro portafoglio personale.

Condividete le vostre impressioni e fatemi sapere cosa ne pensate nei commenti.