Conviene comprare casa o meglio vivere in affitto?
Tutti ci siamo posti questa domanda. D’altronde l’acquisto della prima casa comporta una spesa davvero notevole e, a complicare le cose, si aggiunge la componente emotiva. Chi non vorrebbe un bel nido per la propria famiglia?

Sul web avrete già trovato decine e decine di risposte, ma se siete arrivati fin qui è perché forse nessuna di queste vi ha davvero convinto. Io vi proporrò una formula facilissima per valutare in modo assolutamente oggettivo quale scelta sia migliore per le vostre tasche e per il vostro stile di vita.

Costi affitto vs costi acquisto

Poche sono le persone che si chiedono quale sia la scelta migliore da un punto di vista finanziario. L’errore più comune è comparare la rata dell’affitto a quella del mutuo. In realtà il paragone andrebbe fatto tra i costi irrecuperabili (o costi affondati) relativi all’affitto con quelli che si affrontano per acquistare la prima casa. Ben Felix, giovane portfolio manager canadese, spiega in questo video quali sono.

Nel caso dell’affitto è facile, bisogna considerare solo la rata mensile.
Nel caso dell’acquisto il calcolo è un po’ più complesso perché comprende la tassa di proprietà (in Italia l’IMU forse tornerà nel 2021), i costi di mantenimento e, sopratutto, i costi del capitale.
Più nel dettaglio abbiamo:

• L’IMU sulla prima casa non c’è: godiamoci il momento e non consideriamo il costo relativo alla tassa di proprietà. Qualora dovesse tornare il costo irrecuperabile sarebbe pari alla tassa.
• Il costo annuo per mantenere la casa può variare, ma tra un guasto all’impianto elettrico che non avevi messo in conto e la voglia di ristrutturare il bagno dopo 15 anni, si stima che possa aggirarsi intorno all’1% annuo del valore dell’abitazione.
• I costi del capitale sono composti dal costo opportunità+costo degli interessi del mutuo.
  Il costo opportunità è ciò che perdiamo non investendo sui mercati l’anticipo che diamo per accedere al mutuo. Se la casa costasse 100.000€ dovremmo anticipare almeno 20.000€. Questi 20.000€ investiti sull’azionario renderebbero mediamente il 6% annuo, sul mattone ipotizziamo un 3% annuo (sto quindi dando per scontato che l’immobile NON perda valore nel tempo). 6%-3%=3% è il costo opportunità annuo a cui vanno aggiunti i costi degli interessi. In totale possiamo assumere che il costo capitale per l’acquisto della prima casa sia pari al 3% del valore dell’immobile.

La somma delle tre percentuali ci dà il costo totale irrecuperabile: Tassa di proprietà (0%) + costi mantentimento (1%) + costi capitale (3%)=4%

La regola del 4% (o del 5%)

Siamo arrivati a questo magico numero, ma ora cosa ce ne facciamo?
Semplicissimo: lo usiamo per calcolare se ci conviene acquistare l’immobile o preferire l’affitto. Ecco come fare in tre semplici step:

1. Calcola il 4% (o il 5% se sei un tipo pessimista) del valore della casa che vorresti acquistare
2. Dividi per 12
3. Il risultato rappresenta il punto di breakeven per cui andare in affitto o acquistare la casa è la stessa cosa.

Proviamo con un esempio pratico. Ipotizziamo di voler acquistare una casa che costa 250.000€ che però tra notaio, agenzia e qualche minimo lavoro per entrare ci costerà in totale 275.000€.
Per prima cosa ne calcoliamo il 4%= 275.000*0,04=11.000€.
Dividiamo per 12=916€
916€ è la cifra di breakeven, vale a dire che se potete andare in affitto in una casa simile (come posizione, come contesto abitativo, quartiere etc…) a una cifra inferiore vi conviene andare in affitto, se invece l’affitto vi costa più di 916€ allora vi conviene acquistare la casa.

Se in futuro dovessero aggiungere l’IMU sulla prima casa il calcolo andrebbe fatto aggiungendo al 4% il costo della tassa, quindi plausibilmente tra lo 0.5 e l’1% in più. Nel caso precedente il breakeven salirebbe a 1.145€.

Come usare e interpretare la formula

Questa regola è una semplificazione ma funziona particolarmente bene nelle città in cui i prezzi delle case sono elevati. Prendiamo per esempio la città europea a più alto rischio bolla immobiliare: Francoforte. Qui la media per metro quadrato è di 8.000€. Il calcolo ci mostra immediatamente che, su una casa di 100mq, converrebbe andare in affitto (breakeven superiore a 3.000€).

Non ha inoltre senso usarla se non avete comunque intenzione d’investire i vostri risparmi. E per investitori non intendo lasciare i soldi su un conto deposito che frutta l’1%, intendo acquistare azioni, ETF o altri strumenti per costruire un vostro portafoglio personale.

Immagino che prima di arrivare a questa riga abbiate già provato la formula, magari su qualche casa che avete adocchiato o che avete appena comprato. Condividete pure le vostre impressioni e fatemi sapere cosa ne pensate nei commenti.